Dégât d'eau en condo : qui paie vraiment, et pourquoi la réparation n'avance pas

L'eau vient du logement au-dessus. Tout le monde le sait, le voisin l'admet, et la question semble réglée : c'est lui qui paie. C'est l'hypothèse avec laquelle presque tous nos clients en copropriété nous appellent, et elle est fausse plus souvent qu'elle n'est vraie. Non pas parce que quelqu'un triche, mais parce que le droit québécois de la copropriété ne fonctionne pas de cette façon.

Ce que presque tout le monde suppose

L'hypothèse est simple : le dégât a une origine, l'origine a un propriétaire, donc ce propriétaire répare. C'est ainsi que fonctionne l'intuition, et c'est ainsi que fonctionnent la plupart des conversations entre voisins dans les jours qui suivent un sinistre. Le problème est que la copropriété est précisément le régime où cette intuition a été remplacée par autre chose.

Ce que dit le Code civil

Les articles 1074.1 et 1074.2 du Code civil du Québec collectivisent le coût des sinistres. Concrètement, les frais sont assumés par l'ensemble des copropriétaires — par les charges communes ou par le fonds d'autoassurance — plutôt que par la personne chez qui l'eau a commencé. Comme le résume le cabinet Dunton Rainville, « ce sont les copropriétaires, par leur contribution aux charges communes, qui payent les franchises et les réparations ».

• La police du syndicat couvre l'immeuble et les parties communes. C'est elle qui répond de la structure, et c'est sa franchise qui est en jeu dans la plupart des dégâts d'eau sérieux.
• Votre police personnelle couvre vos biens et vos améliorations — ce que vous avez ajouté à l'unité depuis sa construction, ce qui inclut souvent les planchers, les armoires et la salle de bain que vous avez refaits.
• Les charges communes et le fonds d'autoassurance absorbent le reste, dont la franchise du syndicat. C'est-à-dire : vous, et tous vos voisins, y compris ceux qui n'ont rien eu.

La responsabilité ne se présume pas

C'est le point que presque personne ne connaît, et c'est celui qui change la conversation avec le voisin. Selon Dunton Rainville, « la responsabilité d'un copropriétaire ne se présume pas, même lorsque l'origine du sinistre est connue ». Pour réclamer la franchise à un copropriétaire, le syndicat doit démontrer une faute — pas seulement une origine — et la jurisprudence récente refuse de combler les trous de preuve par déduction. Savoir d'où vient l'eau est un point de départ, pas une conclusion. Imputer les charges à un copropriétaire demeure l'exception, réservée au cas où sa faute est établie.

La franchise est le vrai enjeu

Depuis la réforme, les syndicats doivent maintenir un fonds d'autoassurance destiné notamment à absorber la franchise de leur propre police. La raison est arithmétique : ces franchises ont grimpé. Radio-Canada rapporte qu'elles atteignent désormais plusieurs dizaines de milliers de dollars, et jusqu'à un demi-million dans certaines tours du centre-ville de Montréal. C'est ce chiffre, et non la question de savoir qui a laissé couler le bain, qui détermine la vitesse à laquelle votre unité sera réparée.

Pourquoi la réparation n'avance pas

Voici la partie que les assureurs et les avocats n'écrivent pas, parce qu'ils ne sont pas dans le logement après coup. Un dégât d'eau en copropriété ouvre deux dossiers en parallèle : celui du syndicat pour la structure et les parties communes, et le vôtre pour ce qui vous appartient. Deux experts en sinistre, deux échéanciers, et une zone grise au milieu — le gypse, l'isolant, le plancher — que chacun considère parfois comme relevant de l'autre. Pendant ce temps, le matériau reste mouillé, et le seuil de 24 à 48 heures de l'EPA pour la moisissure continue de courir, indifférent aux discussions.

• Faites assécher avant de trancher la responsabilité. L'assèchement est de la mitigation, il se documente, et aucun assureur ne reproche à un assuré d'avoir limité les dégâts pendant que le dossier s'ouvrait.
• Un seul jeu de relevés d'humidité et de photos, daté, du premier jour à la fin. Deux dossiers peuvent s'appuyer sur la même documentation; aucun ne peut s'appuyer sur des souvenirs.
• Une portée de travaux écrite qui sépare clairement ce qui relève de la structure et ce qui relève de vos améliorations. C'est cette séparation, pas le débat sur la faute, qui débloque habituellement les deux dossiers.
• Demandez au syndicat quelle est la franchise de sa police. Ce chiffre décide souvent si la réclamation est faite ou absorbée — et vous avez le droit de le savoir avant de vous entendre avec qui que ce soit.

Un immeuble qui connaît l'état de ses finances prend ces décisions plus vite. Depuis la loi 16, chaque syndicat doit obtenir une étude du fonds de prévoyance d'ici août 2028, et ceux qui l'ont déjà faite savent ce qu'ils peuvent absorber sans cotisation spéciale. Ce que la loi 16 exige des syndicats, et d'ici quand

Si vous siégez au conseil plutôt que d'y assister, la question suivante est pratique : qui fait les travaux, dans un immeuble occupé, et comment ça se facture. Ce qu'un syndicat devrait attendre d'un entrepreneur

Une précision qui compte : rien de ce qui précède ne vous dit ce que votre police couvre. Le partage dépend de votre déclaration de copropriété et des polices en vigueur, et ces documents diffèrent d'un immeuble à l'autre. Lisez votre déclaration et appelez votre assureur avant de convenir de quoi que ce soit avec le voisin. Ce que nous faisons est plus étroit : nous asséchons, nous documentons ce qui a été mouillé avec relevés et photos, et nous remettons l'unité en état sous une forme que les deux experts peuvent traiter. Nous ne décidons pas de ce qui est couvert — mais nous pouvons faire en sorte que la question ne retarde pas le séchage.