Loi 16 au Québec : ce que la nouvelle étude du fonds de prévoyance signifie pour votre syndicat de copropriété

Si vous siégez au conseil d'administration d'une copropriété, gérez un syndicat ou possédez simplement une unité au Québec, une modification au Code civil vous concerne désormais directement. La Loi 16 — adoptée en décembre 2019 et maintenant pleinement en vigueur — oblige chaque syndicat de copropriétaires de la province à obtenir une étude du fonds de prévoyance, avec une échéance ferme au 14 août 2028 pour les immeubles qui n'en ont pas encore une. Pour les conseils habitués à fixer les cotisations par instinct ou par habitude, c'est la première fois que la loi impose un chiffre professionnel réel sur la table — et pour bien des immeubles, ce chiffre sera difficile à entendre.

Ce qu'exige réellement la Loi 16

La Loi 16 a modifié l'article 1071 du Code civil du Québec pour obliger chaque syndicat de copropriétaires à commander une étude du fonds de prévoyance — un rapport technique et financier qui inventorie les composantes des parties communes de l'immeuble, estime leur durée de vie utile restante, projette les coûts de réparation et de remplacement sur un horizon d'au moins 25 ans, et détermine les cotisations annuelles nécessaires pour les couvrir sans déficit. L'étude s'appuie sur une autre nouvelle obligation, le carnet d'entretien, qui documente l'état de l'immeuble et son historique de réparations et alimente directement les projections de l'étude.

• Les syndicats existants ont jusqu'au 14 août 2028 pour obtenir leur première étude conforme — les nouveaux syndicats doivent en avoir une dès le départ.
• L'étude doit être renouvelée au moins tous les cinq ans.
• Seuls les professionnels de certains ordres réglementés peuvent légalement la réaliser : ingénieurs (OIQ), architectes (OAQ), évaluateurs agréés (OEAQ), technologues professionnels (OTPQ) ou CPA (Ordre des CPA du Québec) — et ils doivent être indépendants du syndicat.
• Depuis août 2025, les vendeurs doivent aussi fournir aux acheteurs une attestation du syndicat couvrant le solde du fonds, les travaux majeurs réalisés et prévus, les inspections passées et les litiges en cours — le syndicat dispose de 15 jours pour la produire une fois la demande faite.

Pourquoi c'est plus qu'une simple case à cocher

Le Québec ne légifère pas dans le vide. Un sondage de 2015 mené par l'APCHQ, en partenariat avec la Fédération des chambres immobilières du Québec et le RGCQ, a révélé que 41 % des répondants avaient découvert que leur fonds de prévoyance était insuffisant seulement au moment d'en avoir besoin — lorsque des réparations majeures ou le remplacement de parties communes en fin de vie utile ont forcé une cotisation spéciale. C'est exactement le scénario que la Loi 16 vise à prévenir : un conseil qui découvre que son immeuble a besoin d'une nouvelle toiture ou d'une réparation structurale seulement après que l'argent n'y soit plus. Le risque est amplifié dans les immeubles plus âgés, où la toiture, les systèmes mécaniques et l'enveloppe du bâtiment sont plus susceptibles d'approcher la fin de leur durée de vie utile au moment même où le fonds est évalué pour la première fois. Et à l'international, les conséquences d'un entretien de bâtiment négligé ont été démontrées de façon brutale : l'effondrement en 2021 de la Champlain Towers South à Surfside, en Floride — qui a fait 98 morts — a plus tard été lié par les enquêteurs fédéraux à une détérioration structurale négligée pendant des années. La réforme québécoise est une loi de planification financière, pas une obligation d'inspection structurale, mais la leçon de fond est la même : les immeubles qui ne financent pas leur propre entretien finissent par en payer la facture de la pire façon possible.

Ce qui se passe après l'étude — et où nous entrons en jeu

Une fois que votre syndicat a une étude du fonds de prévoyance en main, vous avez quelque chose que la plupart des conseils n'ont jamais eu auparavant : un échéancier documenté et estimé par un professionnel, indiquant précisément quels travaux majeurs s'en viennent, à quel moment approximatif et à quel coût approximatif. C'est précieux pour la budgétisation — mais une étude est un rapport financier et technique, pas un plan de construction, et les professionnels qui la préparent (ingénieurs, architectes, évaluateurs, technologues, comptables) ne sont pas ceux qui prennent les outils et exécutent les travaux. C'est là qu'un entrepreneur entre en jeu. Renovision AnA travaille avec des conseils d'administration de copropriétés et des gestionnaires immobiliers à Laval et à Montréal pour planifier et réaliser les travaux majeurs identifiés par ces études, selon l'échéancier que dicte votre étude, avec le type de documentation que votre syndicat voudra avoir en dossier pour la prochaine étude, la prochaine vente et le prochain conseil.

• Réparation et remplacement de toiture
• Mise à niveau de la plomberie et des systèmes mécaniques
• Réparations structurales identifiées dans les évaluations d'ingénierie
• Rénovations des parties communes — halls d'entrée, corridors, stationnements et enveloppe du bâtiment

Si vous gérez plusieurs propriétés ou siégez à plus d'un conseil, notre page dédiée aux entreprises et à la gestion immobilière explique comment nous travaillons avec des portefeuilles complets, pas seulement des immeubles isolés. Voir comment nous travaillons avec les gestionnaires immobiliers →

L'étude du fonds de prévoyance de votre syndicat vous dira ce qui doit être fait et à peu près quand. Ce qu'elle ne fera pas, c'est se présenter avec une équipe. Si l'étude de votre immeuble a signalé des travaux de toiture, de plomberie, de structure ou de parties communes à venir — ou que vous prévoyez que ce sera le cas une fois l'étude commandée — il vaut mieux avoir un entrepreneur en main avant que l'échéancier ne vous presse.

Renovision AnA planifie et réalise des projets de réparation majeure et de rénovation pour les syndicats de copropriété et les gestionnaires immobiliers à Laval et à Montréal. Obtenez une soumission pour les travaux majeurs à venir de votre syndicat →